沖縄のホテルコンド(ホテル+コンドミニアム)投資は儲かるのか?

ホテルコンドとは?ホテルコンドミニアムの造語で、オーナーが分譲ホテルの一室を数千万円で購入する。

オーナーが使わないときは、ホテルとして一般客に貸し出し、その宿泊料を管理会社とオーナーでシェアするという仕組み。

 

ホテルコンドのメリット

リゾートのコンドミニアムを購入しても、一年のうち宿泊するのは10泊~30泊くらいで、残り335日~355日は使用されていない。

  • ホテルコンドなら使わないときは一般客に貸し出すことで収益を得られる
  • また、オーナーが自らコンドミアムを賃貸に出す場合は、オーナーが契約や家賃回収のリスクを負わないといけない。
  • ホテルコンドなら管理会社が予約受付や代金回収などの業務を行ってくれるのでオーナーの事務負担がない

 

収益モデルは?
  • 例えば、1室70㎡のホテルの一室を4,000万円で購入、使わない時は、ホテルの客室として貸し出す。
  • 客室料金の40%はオーナー、残り60%は管理会社へ支払われる。
  • 客室70㎡は通常のホテルの2倍の広さで、4人が十分に宿泊できる。その分、客室料金は一般のホテルよりも高めに設定できる
  • 具体的にはオフシーズンの平日で20,000円 ハイシーズンなら40,000円程度で、平均30,000円と予想される。

オーナーが年間30日間利用し、残り年間335日を一般客に貸し出す

  • 現在平均稼働率は約70%となっており、平均宿泊費1泊30,000円とし、オーナーの収益分が40%で計算すると、オーナーが受け取る収益は年間281万円になる。
  • ここから管理費や固定資産税など約40万円が引かれて、最終的には約240万円になる。
  • この240万円の収益は年間4回、3ケ月ごとに60万円ずつ受け取れる

 

投資利回りは?

4,000万円の投資で年間240万円の収益なら利回り6%となる。しかもオーナーは年間30日利用した場合の試算だ。

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リゾートホテルまでの交通機関は?

沖縄のリゾートホテルへは空港からバスで1時間以上かかる。しかし、コンド+ホテルによってはオーナーを空港から無料送迎してくれるところもある。

 

1週間3,500円で大手レンタカーを借りる方法

沖縄のレンタカーは稼働率が高く、比較的安いが、それでも1週間なら3万円~5万円かかる。

しかし、JALのツアーのオフションとして「いち押しレンタカー」1日500円(7日間3,500円)でオリックスレンタカーまたはトヨタレンタカーを利用できる。但し、設定されない日もある。

JALダイナミックパッケージ

リゾート会員権・タイムシェアとの違い

リゾート会員権は、リゾートホテルの1室を20人~50人で共同購入するというものだ。

  • 日本の場合、「共同購入」と言っても不動産登記できる物件と登記できない物件がある。
  • 不動産登記できない場合は、単なるリゾートホテルの「利用権」の購入となり、リゾート会員権販売会社が倒産すると「利用権」は無価値になることがある。

ホテルコンドは分譲マンションのように区分所有権として不動産登記できるので不動産としての価値は高い。

 

ハワイのタイムシェア
  • ハワイのタイムシェアは1部屋最大51人までのオーナーと法律で制限されている。また不動産登記もできる。
  • 1年52週のうちオーナー最大51人が1週間ずつ利用し、残り1週間は部屋の修繕にあてるよう法律で規制されている。

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沖縄観光の将来性

2019年に那覇空港の国際線新ターミナルが開業し、2020年には那覇空港第2滑走路が供用開始された。

これらの空港拡張により、沖縄への日本人観光客も外国人観光客も今後も増加すると予想される。

特に、外国人観光客は家族やグループなど4人以上で旅行することが多く、4人が宿泊できるホテルコンドの需要は高い。

年(1月~12月)入域観光客数(合計)国内客外国人
2012584万人546万人38万人
2013641万人586万人55万人
2014717万人616万人89万人
2015776万人626万人150万人
2016861万人653万人208万人

 

まとめ&補足

計算上の利回りは6%とよさそうだが、現実には観光客が減少する場合もある。

また、4,000万円の不動産の代金を回収するには約17年程度かかる。

その長期間に大型台風による自然災害リスクも考慮しないといけない。

実際の購入は自己責任でお願いします。

 

エキサイトが当ブログ記事を盗用

当ブログのホテルコンドの計算例が、ほぼそのまま「エキサイト」に盗用された。

富裕層がスイートルームを所有する本当の理由 (2016年7月2日) - エキサイトニュース
都会の喧騒を離れ、癒しを提供してくれるリゾート地。富裕層が滞在するなら、やはり高級リゾートのスイートルームだろうと想像できる。だがその彼らが滞在する客室、「自分所有」のスイートルームかもしれない。■バ...

エキサイトのスクリーンショット

 

当ブログ記事の計算例

例えば、1室70平米のホテルの一室を4,000万円で購入、使わない時は、ホテルの客室として貸し出す。

客室料金の40%はオーナー、残り60%は管理会社へ支払われる。

客室70平米は通常のホテルの2倍の広さで、4人が十分に宿泊できる。その分、客室料金は一般のホテルよりも高めに設定できる。

具体的にはオフシーズンの平日で20,000円 ハイシーズンなら40,000円程度で、平均30,000円と予想される。

オーナーが年間30日間利用し、残り年間335日を一般客に貸し出す。

現在平均稼働率は約70%となっており、平均宿泊費1泊30,000円とし、オーナーの収益分が40%で計算すると、オーナーが受け取る収益は年間281万円になる。

しかし、ここから管理費や固定資産税など約40万円が引かれて約240万円になる。

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